Cedolare secca sugli affitti

CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI

dl 14/03/11 n. 23 art. 3 in vigore dal 07/04/11

Cos’è:

La cedolare secca è un sistema di tassazione del reddito da locazione alternativo al regime ordinario vigente. La scelta è a discrezione del locatore.

Sostituisce:

-imposta sul reddito delle persone fisiche e relative addizionali comunale e regionale (limitatamente alla parte riguardante il reddito da locazione)

-imposta di registro e bollo sul contratto

-imposte di registro e bollo su proroghe e risoluzione del contratto

Chi riguarda:

Le persone fisiche proprietarie o titolari di diritto reale di godimento (es: usufruttuario) su un immobile locato ad uso abitativo e pertinenze dell’immobile.

Chi non riguarda:

Esercenti attività di impresa, arte o professione. Escluse locazioni da parte di imprese edili, società immobiliari e per gli immobili patrimonializzati. Non sembra siano invece previsti requisiti soggettivi per i locatari puchè si tratti di locazioni ad uso abitativo.

Aliquote:

21% sul canone di locazione annuo per i contratti liberi (si può applicare anche ai contratti per i quali non esiste obbligo di registrazione)

19% sul canone di locazione annuo per i contratti concordati

Conviene?

Teoricamente si ma non sempre, soprattutto per quanto riguarda i redditi più bassi. Il vostro commercialista o un caf dissiperanno i vostri dubbi. Per chi volesse cimentarsi con il fai da te ci sono vari siti, tra cui quello del sole 24 ore, che offrono la possibilità di effettuare simulazioni tenendo presente tra le variabili anche l’inflazione presunta per i prossimi anni. Precisiamo comunque che si tratta di una valutazione piuttosto complessa e dipende da numerosi fattori come reddito complessivo, numero di immobili locati, tipo di contratto (libero o concordato), eventuali detrazioni, e il fatto non secondario che la cedolare secca sia calcolata sull’intero canone annuale senza l’abbattimento forfettario del 15% e del 40,5% per i contratti concordati.

A cosa si rinuncia se si opta per la cedolare secca:

-aumento istat del canone di locazione, non importa se questa possibilità sia espressamente richiamata nel contratto;

-eventuali adeguamenti graduali in aumento a qualsiasi titolo previsti nel contratto di locazione;

-variazioni del canone per manutenzioni straordinarie eseguite nell’immobile concesso in locazione.

ATTENZIONE: prima di esercitare l’opzione è necessario comunicare all’inquilino tramite raccomandata l’intenzione di avvalersi della cedolare secca e la conseguente rinuncia all’adeguamento istat. La mancata comunicazione rende inefficace l’opzione.

Comunicazione all’inquilino e rinuncia all’adeguamento del canone sono PRESUPPOSTI INDEROGABILI.Ogni patto contrario tra le parti è nullo.

Quanto dura l’opzione?

Teoricamente il locatore è vincolato per tutta la durata residua del contratto di locazione. Ha comunque la facoltà di revocare l’opzione durante ogni annualità successiva entro il termine in cui bisognerebbe pagare l’imposta di registro (pagandola naturalmente). In pratica non si sa ancora come si potrà esercitare questo diritto. Sempre teoricamente dovrebbe essere possibile scegliere ogni anno cosa fare. Quindi, se avete scelto la cedolare e vi sta bene, per gli anni successivi non fate nulla, è confermata. Se non vi va più bene, il prossimo anno informatevi per tempo su cosa fare.

Registrazione:

solo online con modello Siria:

  • direttamente dal locatore se in possesso del codice pin per l’accesso ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate

  • tramite intermediario abilitato

fino a 3 locatori, 3 conduttori e 1 immobile con massimo 3 pertinenze.

Modello 69 cartaceo:

in tutti i casi in cui non si può usare il modello Siria. Sostituisce il modello comunicazione dati catastali (Cdc)

L’opzione può essere esercitata:

  • per i contratti nuovi semplicemente effettuando la scelta quando si registra il contratto utilizzando i moduli dell’Agenzia delle Entrate. Mod Siria o 69;

  • per tutti i contratti in corso nel 2011. I contratti già registrati prima del 07 aprile entreranno nella dichiarazione 2011 presentata nel 2012. Sarà necessario pagare l’acconto al 16 giugno 2011 . Imposte di registro e bolli già versati non si potranno recuperare;

  • per i contratti con scadenza della data di registrazione dal 7 aprile al 6 giugno, c’è la possibilità di scegliere fino al 6 giugno senza sanzioni e senza pagare imposta di registro e bollo. Mod Siria o 69;

  • per i contratti che si intende risolvere dal 07/04 in poi, esercitando l’opzione nei termini del pagamento dell’imposta di registro per risoluzione senza pagare quest’ultima. Utilizzo del mod. 69;

  • per i contratti già risolti ma con termini per imposta di risoluzione non scaduti al 07/04 esercitando l’opzione entro i termini senza pagare imposta di registro per risoluzione. Mod.69;

  • per i contratti scaduti o risolti e con imposta di registro già pagata. Dichiarazione 2012. Non è possibile recuperare l’imposta di risoluzione;

  • per i contratti prorogati per i quali è già stata versata l’imposta di registro: dichiarazione 2012 e non si recupera l’imposta versata;

  • per i contratti prorogati ma per i quali l’imposta di registro tra il 07/04 e il 06/06: opzione esercitbile entro il 06/06/2011 senza pagare imposta di registro. Utilizzo mod. 69.

ATTENZIONE: l’opzione per la cedolare secca deve essere effettuata nei termini previsti dalla legge e dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate. In mancanza sarà impossibile avvalersi sia dell’opzione che del ravvedimento operoso. Resta possibile avvalersi dell’opzione per gli anni successivi.

Sanzioni:

ATTENZIONE AL 06 GIUGNO 2011.

C’è tempo fino al 06/06 per mettersi in regola se si è proprietari o usufruttuari di immobili non registrati, locati in nero, parzialmente in nero o oggetto di falsi comodati. In caso di acquisizione da parte dell’Agenzia delle Entrate o registrati da parte dell’inquilino questo è quello che succederà:

  • la durata della locazione sarà stabilita in 4 anni dalla data di registrazione del contratto. A questi 4 anni verranno aggiunti altri 4 anni di rinnovo automatico a meno che ricorrano le condizioni previste dall’art 2 comma 1 l.431/98;

  • dalla data di registrazione il canone sarà il triplo della rendita catastale (molto al di sotto del canone di mercato). Si potrà solo aggiungere l’adeguamento istat dal 2 anno;

  • i contratti non registrati, parzialmente in nero e i falsi comodati sono nulli.

A questo si aggiungono, in caso di accertamento, le sanzioni fiscali previste dall’art 1 commi 1 e2 del dl 18/12/97 n. 471raddoppiate.

Inoltre, in caso di accertamento e adesione spontanea del contribuente o rinuncia dello stesso all’impugnazione, le sanzioni previste dall’art citato sopra saranno applicate senza riduzione.

E l’inquilino?

Se l’inquilino è a conoscenza della mancata registrazione del contratto di locazione può accedere agli indubbi vantaggi che gli derivano dall’applicazione delle sanzioni al proprietario (il contratto riparte dalla data di registrazione e il canone diminuirà sensibilmente) facendo alcuni passi:

  • ha l’obbligo di invitare il locatore a regolarizzare la situazione entro i termini avvertendolo che in difetto le condizioni del contratto cambieranno conformemente a quanto previsto dal dl 14/03/11 n. 23;

  • se, e solo se, il locatore non provvede nei termini alla registrazione del contratto, dopo la scadenza dei termini l’inquilino può registrare il contratto;

  • dopo aver registrato il contratto l’inquilino avvisa il proprietario dell’intenzione di avvalersi di quanto previsto dal dl 14/03/11 n. 23;

  • in mancanza di accordo si accede alla procedura di conciliazione obbligatoria;

  • in caso di esito negativo della conciliazione non rimane che rivolgersi al giudice.

Agli inquilni che intendano avvalersi di questa possibilità un solo consiglio: NON AUTORIDUCETEVI IL CANONE, seguite le procedure e se è il caso fatevi seguire da un commercialista, da un caf, da un avvocato o da un sindacato inquilini.

Riferimenti normativi:

dl 14/03/11 n. 23http://www.governo.it/GovernoInforma/Dossier/riforma_marzano/Dlegge3472003.pdf

l. 431/98 http://www.parlamento.it/parlam/leggi/98431l.htm

dlgs 471/97http://www.parlamento.it/parlam/leggi/deleghe/97471dl.htm

Alcuni siti utili:

http://www.agenziaentrate.gov.it

http://www.ricerca24.ilsole24ore.com/fc?keyWords=cedolare&submit=Cerca&header-search=keyWords&cmd=static&moneyPath=http%3A%2F%2Ffinanza-mercati.ilsole24ore.com&chId=30&path=%2Fsearch%2Fsearch_engine.jsp&field=Titolo|Testo&orderBy=score+desc

http://www.confedilizia.it

http://www.asppi.it

http://www.uppi.it/

http://www.sicet.it

http://www.sunia.it/

http://www.uil.it/uniat/

Si precisa che questo articolo è ben lontano dall’essere una guida completa. Per quanto riguarda i versamenti da effettuare e tutte le procedure da seguire si rimanda al sito dell’Agenzia delle Entrate e ai professionisti abilitati.

Donatella Franchi

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