Lo sfratto per morosità

Il mio inquilino non paga l’affitto. E adesso? Come si fa uno sfratto?
La prima cosa da fare è chiedersi: ho registrato il contratto? Sono in regola con tutti
gli adempimenti fiscali? Se sì continuate pure a leggere, se no passate direttamente al fondo dell’articolo perché per la validità del procedimento è necessario, secondo l’art 7 della l. 431/98 sulle locazioni, essere in regola con imposta di registro, ici (imu) ecc.

Quando posso iniziare la procedura di sfratto? Decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista per il pagamento del canone (anche uno solo) oppure dopo il mancato pagamento degli oneri accessori pari a due mensilità del canone, trascorsi 2 mesi dalla scadenza (art 5 l. 392/78)

Il primo passo da fare è l’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno all’inquilino intimandogli di pagare quanto dovuto entro un termine stabilito (es. 15 giorni).

Se l’inquilino non paga ci si rivolge ad un avvocato che provvede a notificare un’intimazione di sfratto e una citazione per convalida dello stesso in Tribunale (almeno 20 giorni prima dell’udienza). L’ordinanza di convalida risolve il contratto.

A questo punto ecco quello che può succedere.

-l‘inquilino non si trova e il giudice ritiene che sia probabile che non abbia ricevuto la notifica o che non sia comparso per cause di forza maggiore: in questo caso bisogna rifare la citazione (art 663 cpc);
-l’inquilino non compare o compare e non si oppone: il giudice convalida lo sfratto e dispone la formula esecutiva sulla citazione che ha effetto dopo 30 giorni (art 663 cpc);
-l’inquilino si presenta, riconosce il debito ma chiede un termine di grazia. Il giudice può concedere un termine che di solito non supera i 90 giorni per saldare i canoni scaduti, quelli che maturano nei 3 mesi, gli interessi legali e le spese giudiziali. Se allo scadere del termine l’inquilino paga, il procedimento finisce lì;
-l’inquilino non solo si presenta ma fa opposizione (art 665 cpc). In questo caso si conclude il procedimento di convalida e si instaura un processo ordinario, con conseguente allungamento dei tempi. La cosa positiva è che, in questa sede, il locatore può chiedere i danni all’inquilino.

Mettiamo che non ci sia stata opposizione perchè l’inquilino non si è presentato e abbiate la vostra convalida. E’ finita qui? No, il conduttore ha ancora 10 giorni per fare un’opposizione tardiva provando la mancata notifica o la causa di forza maggiore. Anche se questa di solito non interrompe il procedimento, il giudice può sospendere il processo esecutivo per gravi motivi.

Mettiamo che arriviate più o meno senza intoppi alla data indicata dal giudice per il rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino che se ne va e vi paga. Siete stati fortunati.

Ma noi siamo realisti quindi l’inquilino non se ne va e non paga.

A questo punto l’avvocato predispone l‘atto di precetto con il quale avverte l’inquilino di lasciare l’immobile entro un certo numero di giorni dall’avvenuta notifica o l’ufficiale giudiziario si avvarrà dell’aiuto della forza pubblica. In questa fase c’è solo da sperare che l’inquilino sia in casa o vada a ritirare la notifica altrimenti bisogna aspettare la compiuta giacenza e i tempi ovviamente si allungano.
Mettiamo che l’inquilino ritiri la notifica ma ancora non se ne vada entro la data stabilita.
In questo caso l’ufficiale giudiziario deve notificare la monitoria di sgombero, cioè deve dire all’inquilino il giorno e l’ora in cui si recherà presso l’immobile per pregarlo di uscire eventualmente rafforzando la cosa con l’aiuto della forza pubblica. E’ bene, quando saprete che ci sarà la forza pubblica, prenotare un fabbro perchè potrebbe essere necessario scassinare e/o cambiare la serratura.
Arriva il gran giorno. Vi trovate davanti all’immobile voi (o un vostro delegato), il vostro avvocato, il vostro fabbro di fiducia, l’ufficiale giudiziario e la forza pubblica. Voi sperate ardentemente che non ci siano bambini piccoli, persone ammalate, animali da dare in custodia.

Va tutto per il meglio, l’inquilino esce e l’ufficiale giudiziario redige il verbale di rilascio. L’inquilino se ne va e voi varcate la soglia del vostro immobile.

Tre ipotesi:

1-l’appartamento è vuoto e messo bene. Pagate da bere a tutti.

2-Seconda ipotesi. Acc…distrazione. Cosa avrà voluto comunicare l’inquilino lasciando tutti i mobili? Li avrà dimenticati? Accennate timidamente all’uso di un lanciafiamme, i nervi stanno per saltarvi. L’ufficiale giudiziario, implacabile, redige un inventario di tutti i beni lasciati dall’inquilino e vi nomina custode degli stessi. Quindi? Quindi o l’inquilino manda a ritirarli a spese sue o dovrete occuparvi voi di mettere i mobili al sicuro, a spese vostre, rifacendovi sull’inquilino. Dopotutto poteva andare peggio, poteva verificarsi…

3-la terza ed ultima ipotesi. Varcate la soglia: l’appartamento è completamente devastato. Potete sempre fare causa all’inquilino per danni…


Se non ci sono stati grossi problemi è passato circa un anno.


Aiuto, non ho registrato il contratto…
Verrebbe da dire: “bravo, complimenti”. Invece diremo solo: niente panico. E’ il momento di ripassare e mettere in pratica tutti i riti scaramantici che conoscete, telefonare al vostro commercialista e al vostro avvocato. Probabilmente vi si prospetterà l’ipotesi di registrare tardivamente il contratto e di rischiare di incorrere nelle sanzioni del fisco ma potrete iniziare la procedura di sfratto.
L’ultima considerazione da fare in un momento di crisi come quello attuale è che, prima di iniziare una procedura di sfratto, dobbiamo analizzare la situazione a 360 gradi e guardare bene chi abbiamo davanti, chi è il nostro inquilino e perchè non ci sta pagando l’affitto o non fa fronte alle spese di condominio. Davvero non riusciamo ad accordarci? Abbiamo come proprietari la possibilità di rateizzare il debito, di concordare un piano di rientro? L’importo del canone è alto rispetto all’attuale mercato? Se lo riducessi? Come mi stanno tenendo la casa? Sono sicuro eventualmente che il condominio sia ben gestito, che le spese non siano eccessive? Dico questo perché la procedura di sfratto è una specie di percorso ad ostacoli che non può dare garanzie sui tempi di recupero dell’immobile, del credito e delle spese processuali. La ricerca di un nuovo inquilino può richiedere mesi, potrebbe essere necessario risistemare l’immobile e, non ultimo, difficilmente troverete una sicura garanzia di pagamenti regolari nel tempo.
Dai dati diffusi dal Ministero dell’Interno, gli sfratti per morosità a Modena sono un numero considerevole, circa 1200 nel 2010. E’ vero che il numero è calato di quasi 300 unità rispetto al 2009 ma è ancora presto per dire se si tratta di una tendenza o se l’andamento sarà altalenante nei prossimi anni.
L’unico consiglio possibile è quello di accontentarsi di canoni ragionevoli per non mettere in difficoltà gli inquilini e assicurarsi pagamenti regolari.



Google BookmarksEmailEvernoteGoogle+Google GmailLinkedInOknotiziePinterestYahoo MessengerTwitterShare